Immobilier
Acheter à Madère : le marché, les démarches et les profils.
Madère est un territoire portugais dans l'UE, avec un marché immobilier en tension depuis 2020. Acheter ici implique de comprendre le processus notarial portugais, les frais d'acquisition, la fiscalité locale et le cadre dans lequel s'inscrit le projet : résidence principale, investissement, visa D7, IFICI ou structure MIBC. Ce guide structure tout ça dans l'ordre utile.
Par profil : choisir la bonne approche
Résidence principale expat
Funchal ou São Martinho. Services, écoles, santé SESARAM.
Retraite D7 à Calheta
Soleil, villa, visa D7 et compatibilité IFICI retraité.
Nomade digital D8 à Ponta do Sol
Communauté nomade, D8, fiscalité revenus étrangers.
Achat via société MIBC
Structure Lda, IS 5 %, substance et implications.
Acheter avec l'IFICI
Régime 20 %, 10 ans, immobilier comme complément.
Le processus d'achat : 7 étapes
- 1
Obtenir le NIF
Le Numéro d'Identification Fiscal est la première démarche. Sans NIF, aucun acte notarié n'est possible. Citoyens UE : démarche simplifiée à l'Autoridade Tributária de Funchal.
- 2
Ouvrir un compte bancaire portugais
Indispensable pour les paiements liés à l'achat, les débits IMI et les transferts notariaux. Les banques locales (BCP, Santander, Caixa) acceptent les non-résidents avec NIF.
- 3
Trouver le bien et négocier
Agences locales, portails Idealista et Imovirtual, réseaux expat. Vérifier l'état technique, le syndic, les dettes liées au bien et la caderneta predial.
- 4
Signer la CPCV
La Promessa de Compra e Venda engage les deux parties. Un acompte de 10 à 30 % est versé. En cas de désistement du vendeur, il doit rembourser le double. En cas de désistement de l'acheteur, l'acompte est perdu.
- 5
Financer ou mobiliser les fonds
Prêt bancaire portugais possible pour non-résidents (60 à 70 % max), ou transfert international via avocat ou compte escrow. Vérifier le délai de déblocage avec votre banque française.
- 6
Signer l'Escritura
L'acte définitif chez le notaire. Les frais sont calculés et payés à ce moment. Le notaire vérifie les charges, l'identité des parties et l'absence de litiges.
- 7
Registre de propriété et IMI
L'inscription au Conservatória do Registo Predial finalise le transfert. L'IMI (taxe foncière) est ensuite calculé sur la valeur patrimoniale tributária du bien.
Les frais d'acquisition : ce qu'il faut budgéter
Les frais liés à l'achat immobilier à Madère représentent entre 7 et 10 % du prix d'acquisition selon les situations. Voici le détail :
* L'IMT varie selon le prix, la destination (résidence principale ou non) et la nationalité. Un appartement de 400 000 EUR en résidence principale génère un IMT d'environ 18 000 EUR. Utilisez le simulateur de l'AT pour votre cas précis.
Fiscalité immobilière à Madère
Une fois propriétaire, l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est dû annuellement. À Madère, le taux varie entre 0,3 et 0,45 % de la valeur patrimoniale tributária (VPT) du bien, qui est généralement inférieure au prix du marché.
En cas de plus-value à la revente, la fiscalité dépend du statut de résident. Pour un résident fiscal portugais, les plus-values immobilières sont soumises à l'IRS au taux progressif avec déductions possibles. Pour un non-résident, le taux fixe est de 28 %. L'IFICI n'exonère pas les plus-values immobilières.
La convention fiscale France-Portugal est déterminante pour les Français : elle établit où les revenus fonciers et les plus-values sont imposables. En règle générale, les revenus d'un bien situé à Madère sont imposables au Portugal.
Choisir sa zone : les données par secteur
Les prix varient du simple au triple selon la zone. Voici un résumé pour orienter la recherche :
Votre projet d'achat à Madère
Zone, budget, visa, fiscalite : chaque situation est différente. Posez votre question pour qu'on vous oriente vers les bons interlocuteurs.
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