Procédure d'achat

Acheter un bien immobilier à Madère : le guide

Les étapes, les documents, les frais, le prêt et l'achat en tant qu'étranger.

🪪 NIF📝 CPCV & escritura💶 Frais 7-10%

Acheter un bien immobilier à Madère suit la procédure portugaise, avec ses actes et ses frais propres. Rien de sorcier, mais mieux vaut connaître l'ordre des étapes, le rôle du compromis (CPCV) et de l'acte notarié, et le budget des frais avant de se lancer. Voici la marche à suivre, pas à pas.

Par où commencer

Avant de visiter, posez votre budget (prix + 7 à 10 % de frais) et obtenez votre NIF, qui conditionne toute la suite. Cadrez ensuite la zone et le type de bien à l'aide de nos prix au m² par zone, puis appuyez-vous sur un agent local qui connaît le micro-marché. Sur la côte sud, les biens partent vite : mieux vaut arriver préparé, financement en tête.

Les étapes de l'achat

De l'offre à la remise des clés, la transaction suit six grandes étapes :

1. 1

   Obtenir le NIF et ouvrir un compte

   Le NIF (numéro fiscal) est le préalable à tout : sans lui, aucun acte n'est possible. Un compte bancaire portugais facilite les paiements, les frais et la taxe foncière.

2. 2

   Trouver le bien et faire une offre

   Via les agences locales, les portails et les réseaux. Avant d'offrir, vérifiez l'état technique, la copropriété (syndic) et l'absence de dettes attachées au bien.

3. 3

   Signer le compromis (CPCV)

   La Promessa de Compra e Venda engage les deux parties. Des arrhes (souvent 10 à 30 %) sont versées. Si le vendeur se rétracte, il rembourse le double ; si l'acheteur renonce, il perd les arrhes.

4. 4

   Mobiliser les fonds ou le prêt

   Transfert international ou prêt bancaire portugais. Vérifiez les délais de déblocage avec votre banque et prévoyez le change si vos fonds sont hors zone euro.

5. 5

   Signer l'acte notarié (escritura)

   L'acte définitif chez le notaire, qui vérifie les charges, l'identité des parties et l'absence de litige. Les frais et taxes sont réglés à ce moment.

6. 6

   Inscrire le bien au registre

   L'inscription au Conservatória do Registo Predial finalise le transfert de propriété. La taxe foncière annuelle (IMI) est ensuite calculée sur la valeur patrimoniale du bien.

Les documents nécessaires

Quelques documents clés sécurisent l'achat. Exigez-les et faites-les vérifier avant de signer :

Les frais d'achat

À ne surtout pas oublier dans le budget : les frais d'acquisition représentent en général 7 à 10 % du prix. Le détail (montants indicatifs) :

L'IMT varie selon le prix et la destination (résidence principale ou non). À titre d'ordre de grandeur, un bien de 400 000 € en résidence principale peut générer un IMT de plusieurs milliers d'euros. Utilisez le simulateur officiel pour votre cas précis.

Le prêt immobilier

Il est possible d'emprunter au Portugal, y compris en tant que non-résident. Les banques financent alors souvent 60 à 70 % de la valeur (contre davantage pour un résident), avec donc un apport plus élevé. Les conditions (taux, durée, assurance) varient selon les établissements et votre profil. Prévoyez du temps : l'instruction et le déblocage peuvent être plus longs pour un dossier étranger. Comparer plusieurs banques, éventuellement via un courtier, reste le réflexe utile.

Acheter en tant qu'étranger

Rassurant : aucune restriction pour un citoyen de l'Union européenne, qui achète librement, exactement comme un résident. La seule condition est d'avoir un NIF. Côté fiscalité, une fois propriétaire, vous serez redevable de la taxe foncière (IMI), et à la revente, la plus-value dépendra de votre statut de résidence : la convention France-Portugal règle où sont imposés revenus fonciers et plus-values.

Acheter via une société (MIBC) ?

Les pièges à éviter et questions fréquentes

• Signer une CPCV sans l'avoir fait relire : elle vous engage fermement.
• Négliger la copropriété (charges, travaux votés) et l'état réel du bien.
• Oublier les 7 à 10 % de frais dans le plan de financement.
• Se fier à une annonce isolée pour juger d'un prix : croisez avec nos prix au m².