Prix de l’immobilier à Madère : le m² par commune, achat et loyer

Combien coûte le mètre carré à Madère ? D’après l’Institut national de la statistique (INE), la médiane des logements vendus sur l’île atteint 2 690 €/m² sur les 12 mois à fin juin 2026, avec un écart de 1 à 2,5 entre Ribeira Brava (1 429 €/m²) et Funchal (3 538 €/m²). Voici les prix par commune, par quartier de Funchal et par type de bien, puis les loyers et ce que rapporte un budget de 150 000, 250 000 ou 350 000 €.

Le prix de l’immobilier à Madère en 2026

Les chiffres de cette page viennent d’abord des statistiques officielles des prix de l’habitation au niveau local de l’INE, relayées par la Direction régionale de la statistique de Madère (DREM). Elles portent sur les actes de vente réellement conclus, pas sur ce que demandent les vendeurs. L’INE publie une médiane glissante sur 12 mois : la dernière, mise à jour le 23 octobre 2026, couvre les ventes de juillet 2025 à juin 2026.

Sur cette période, la région autonome affiche 2 690 €/m², contre 2 264 €/m² pour l’ensemble du Portugal. Madère se place au quatrième rang des grandes régions, derrière la Grande Lisbonne (3 757 €/m²), l’Algarve (3 338 €/m²) et la péninsule de Setúbal (2 890 €/m²), devant la région de Porto (2 500 €/m²). Pris sur le seul 2e trimestre 2026, le prix médian régional monte à 2 816 €/m², soit +18,3 % en un an, pour 615 ventes seulement (−17,9 %) : les prix montent pendant que le nombre de transactions baisse.

Les évaluations bancaires (INE, septembre 2026) s’établissent à 2 642 €/m² pour la région, en hausse de 14,3 % sur un an. Les prix d’annonce d’idealista sont nettement plus hauts (voir plus bas). Pour la procédure et les frais d'achat, rendez-vous sur la page immobilier à Madère.

Prix de l’immobilier au m² par commune

L’INE publie une médiane pour chacune des 11 communes de l’archipel, classées ici de la plus chère à la moins chère. La colonne « acheteurs portugais » isole les acheteurs dont le domicile fiscal est au Portugal. La dernière colonne rappelle le prix d’annonce idealista.

Sources : INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local, médiane des ventes des 12 derniers mois à fin juin 2026 (mise à jour du 23/10/2026). Annonces : indice idealista, fin septembre 2026 sauf mention « juin » (idealista). « n.d. » : valeur non relevée.

Seuls Funchal et Santa Cruz (qui englobe Caniço, Santa Cruz et la zone de l’aéroport) dépassent la moyenne régionale. Câmara de Lobos et Porto Santo forment un étage intermédiaire autour de 2 400 €/m². Tout le reste, de Machico à Ribeira Brava, se négocie sous 2 100 €/m².

Méfiez-vous des médianes des petites communes. À Porto Moniz ou à Santana, les ventes sont peu nombreuses et la médiane dépend beaucoup du type de biens qui ont changé de mains. Un prix de 1 431 €/m² à Porto Moniz n’indique pas le coût d’un appartement neuf face à la mer. Il dit ce qu’ont payé les acheteurs de l’année.

Photo : Luis Miguel Bugallo Sánchez (Lmbuga), CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.

Prix au m² par quartier de Funchal

À Funchal, l’INE descend au niveau des dix paroisses (freguesias). Le prix varie du simple au plus du double dans la même ville, donc la moyenne de la commune ne suffit pas.

Source : INE, médiane des ventes des 12 derniers mois à fin juin 2026, tous acheteurs. Le nom des paroisses est celui du découpage de l’INE.

São Martinho, la paroisse de la zone du Lido et de la côte ouest de la ville, est la plus chère à 4 230 €/m², et le centre historique (Sé) suit à 3 863 €/m². Viennent ensuite São Pedro (3 324 €/m²) et Imaculado Coração de Maria (3 189 €/m²). Le haut de la ville est nettement moins cher : Santo António à 2 539 €/m², São Roque à 2 426 €/m² et Monte à 1 839 €/m², soit moins de la moitié de São Martinho à quelques kilomètres de distance.

Pour choisir son quartier selon le mode de vie plutôt que selon le prix, la page où vivre à Madère compare l’ambiance, les transports et les services de chaque zone.

Ventes réelles ou prix d’annonce : pourquoi les chiffres divergent

Tapez « prix immobilier Madère » : vous tomberez souvent sur 3 700 à 4 500 €/m². Ce sont des prix d’annonce, ce que demandent les vendeurs sur un portail comme idealista avant toute négociation. Selon l’indice idealista, la médiane des annonces à Madère était de 3 767 €/m² fin septembre 2026 (+5,4 % sur un an), soit environ 40 % de plus que la médiane des ventes de l’INE (2 690 €/m²).

L’écart varie beaucoup selon la commune. À Funchal, l’annonce (4 066 €/m²) n’est qu’environ 15 % au-dessus de la vente (3 538 €/m²). À Santa Cruz, l’écart est de 7 %. À Ribeira Brava, en revanche, l’annonce (3 652 €/m²) dépasse de 2,5 fois la médiane des ventes (1 429 €/m²), et à Calheta (4 405 €/m² contre 1 865 €/m²) de 2,4 fois. Les annonces y portent plus souvent sur du neuf et du haut de gamme, alors que les ventes comptent plus de maisons anciennes, sans doute. Les deux séries ne mesurent pas le même marché.

Troisième repère, les évaluations bancaires (INE, septembre 2026), sur lesquelles la banque s’appuie pour prêter : 3 037 €/m² à Funchal, 2 707 €/m² à Santa Cruz et 2 502 €/m² à Câmara de Lobos. Si la banque évalue plus bas que le prix négocié, la différence est à financer sur fonds propres.

Comparez toujours une annonce à la médiane des ventes de sa commune, pas à une autre annonce. Un bien proposé 30 % au-dessus de la médiane peut se justifier (vue mer, neuf, étage élevé). À vous de le chiffrer. Les agences locales ont l’historique des ventes de la rue. Les portails ne montrent que l’offre.

Évolution du prix au m² à Madère sur 5 ans

La série la plus longue de l’INE à l’échelle communale concerne Funchal. Elle montre la médiane des 12 mois arrêtés à chaque fin de 2e trimestre.

Funchal, médiane des ventes des 12 derniers mois à fin juin de chaque année. Source : INE.

Entre fin juin 2021 et fin juin 2026, le m² de Funchal est passé de 1 658 € à 3 538 €, soit +113 % en cinq ans : le prix a plus que doublé. Le rythme a été le plus fort entre 2024 et 2025 (+21,6 %), puis il a ralenti à +10,4 % entre juin 2025 et juin 2026. Les trois premières années (2020 à 2022) étaient bien plus calmes, avec une médiane qui restait sous 2 000 €/m².

Sur l’ensemble de la région, la médiane trimestrielle du 2e trimestre 2026 progresse de 18,3 % en un an, au même niveau que la moyenne nationale (+18,4 %). Dans les annonces idealista, les hausses annuelles les plus fortes concernent Porto Santo (+31,7 % fin septembre), Machico (+24,5 %) et Santana (+16,2 %), alors que Ribeira Brava recule de 9,4 %. Ces écarts sont des prix demandés, donc plus volatils que les ventes.

Rien n’assure que la hausse continue. Le nombre de ventes diminue depuis plusieurs trimestres (615 au 2e trimestre 2026, le plus bas depuis le 3e trimestre 2020), ce qui peut annoncer un plafond de pouvoir d’achat. Pour une résidence, la question est ce que vous payez aujourd’hui, pas ce que vaudra le bien demain.

Appartement ou maison : quel prix au m² ?

Les évaluations bancaires de l’INE séparent les deux types de biens. En septembre 2026, un appartement est évalué à 2 918 €/m² à Madère, contre 2 347 €/m² pour une maison (moradia), soit environ 20 % de moins pour la maison. Sur un an, les maisons progressent plus vite (+20,3 %) que les appartements (+15,3 %).

La différence vient surtout de l’emplacement : les appartements sont concentrés à Funchal et sur la côte sud, les maisons se trouvent surtout à la campagne et dans le nord. Sur le marché des ventes, la taille compte aussi : à Funchal, les petites surfaces (T0 et T1) se vendent environ 3 828 €/m² contre 1 961 €/m² pour les logements de quatre chambres et plus (INE, 12 mois à fin juin 2026). Le m² d’un studio coûte plus que celui d’une grande maison, car la cuisine, la salle de bain et l’entrée pèsent sur peu de surface.

Une maison à rénover change la comparaison. Le prix au m² d’une vieille maison de village est bas, mais les travaux s’ajoutent, sur une île où les matériaux sont importés. Ajoutez l’accès (route étroite, escaliers) et le terrain à entretenir avant de comparer avec un appartement.

Acheteurs étrangers : un prix au m² plus élevé

L’INE publie aussi le prix payé selon le domicile fiscal de l’acheteur, donnée que les agences citent rarement. À Funchal, les acheteurs au domicile fiscal portugais ont payé 3 492 €/m², ceux au domicile fiscal dans un autre pays 4 232 €/m² (environ +21 %), et ceux de l’Union européenne 4 422 €/m² (+27 %). À São Martinho, un étranger paie 4 503 €/m² contre 4 202 € pour un acheteur portugais.

Dans les autres communes, l’écart existe aussi : 3 158 €/m² contre 2 828 € à Santa Cruz, et 2 720 €/m² contre 1 707 € à Calheta. À l’échelle de la région, la médiane payée par un acheteur européen est de 3 523 €/m², contre 2 636 €/m² pour un acheteur portugais. Un Français installé au Portugal avec un domicile fiscal portugais est compté parmi les acheteurs portugais.

Un étranger ne paie pas forcément le même appartement plus cher. Il achète surtout des biens récents, bien situés, souvent avec vue mer, dans les quartiers les plus chers. Pour le même bien qu’un acheteur local, votre levier reste la négociation et la connaissance des prix de la rue. Avant tout achat, il faut un NIF, le numéro fiscal portugais.

Loyer au m² à Madère

Les loyers montent comme les prix de vente. Au 2e trimestre 2026, la médiane des nouveaux contrats de location (456 contrats dans la région) est de 12,78 €/m² par mois, en hausse de 17,4 % sur un an. À Funchal, qui concentre 64 % des nouveaux contrats, elle monte à 14,49 €/m² (+17 %). Sur les 12 mois à fin juin 2026, le loyer médian est de 12,32 €/m² pour la région, 14,03 €/m² à Funchal et 11,46 €/m² à Santa Cruz.

Madère est la deuxième région du pays pour le loyer au m², derrière la Grande Lisbonne (15,24 €/m² au 2e trimestre 2026) et loin devant la moyenne portugaise (10,17 €/m²). Funchal n’est qu’environ 5 % sous la Grande Lisbonne. Le loyer d’un petit logement est plus élevé que celui d’un grand : en région, la médiane est de 14,81 €/m² pour un T0 ou un T1, de 12,72 €/m² pour un T2 et de 11,36 €/m² pour un T3 (2e trimestre 2026).

Sources : INE via la DREM (nouveaux contrats, 2e trimestre 2026 et 12 mois à fin juin 2026). Les exemples sont calculés à partir des médianes, hors charges.

Les loyers demandés dans les annonces sont plus hauts que ces médianes de contrats signés : idealista relève environ 17 €/m² à Funchal en juillet 2026. Là encore, l’affiché dépasse le signé. Pour replacer le loyer dans l’ensemble des dépenses (courses, énergie, santé, transports), voir le coût de la vie à Madère.

Que payer avec 150 000, 250 000 ou 350 000 € ?

Le tableau convertit un budget en surface, au prix médian de l’INE de chaque commune. C’est une estimation de marché, pas la promesse de trouver ce bien : un bien neuf avec vue mer coûtera plus que la médiane, une maison à rénover moins. Les frais d’acquisition ne sont pas inclus.

Calcul : budget divisé par la médiane INE de la commune (12 mois à fin juin 2026).

Avec 150 000 €, on ne dépasse pas 42 m² à Funchal, un petit studio. En revanche, ce montant donne un T2 d’une soixantaine de mètres carrés à Câmara de Lobos ou près de 100 m² à Santana et Ribeira Brava. À 250 000 €, la médiane de Funchal permet un T1 ou un petit T2 de 71 m², celle de Santa Cruz un 88 m² et celle de Machico plus de 120 m².

Avec 350 000 €, on achète environ 99 m² à Funchal, 123 m² à Santa Cruz et 142 m² à Câmara de Lobos, un T3 ou une petite villa. Au-delà de ce budget commencent les biens vue mer du Lido et les villas de Calheta, où les annonces dépassent régulièrement 4 000 €/m².

Photo : Ximonic (Simo Räsänen), CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.

Acheter ou louer : ce que disent les prix

Rapportons le loyer annuel au prix d’achat. À Funchal, 14,03 €/m² par mois font 168 € par an et par m², pour un prix de 3 538 €/m² : un rendement brut d’environ 4,8 %. À Santa Cruz, 11,46 € par mois pour 2 853 €/m² donne un rendement voisin, autour de 4,8 %. Pour la région, 12,32 € par mois pour 2 690 €/m² donne environ 5,5 %.

Ordre de grandeur, pas rendement garanti : le calcul compare deux médianes issues de deux échantillons différents (les logements loués ne sont pas ceux qui sont vendus), et il ne tient compte ni de l’impôt sur les revenus fonciers, ni de la taxe foncière (IMI), ni des charges, ni des mois de vacance. La location courte durée suit d’autres règles, variables selon les communes.

Pour un séjour de moins de deux ou trois ans, louer est plus simple et permet de tester une zone, sur une île où le trajet entre le sud et le nord change le quotidien. Si vous restez, les loyers à +17 % sur un an pèsent dans le calcul. La marche à suivre pour acheter (NIF, promesse de vente, acte) est décrite sur la page immobilier à Madère.

Ce qui fait varier le prix au m² d’un bien

À commune égale, deux biens peuvent différer de 50 % ou plus. L’INE mesure la géographie, mais d’autres critères s’y ajoutent.

L’emplacement exact

Le prix change entre les paroisses de Funchal, et plus encore entre le bord de mer et les hauteurs. La mer, les commerces et l’aéroport à proximité (Santa Cruz) valorisent un bien. Une pente raide, une route étroite ou une mauvaise exposition le pénalisent.

Neuf, ancien ou à rénover

Les programmes neufs du Lido ou de Calheta tirent les annonces vers le haut. Les maisons anciennes de village, elles, pèsent sur les médianes de Santana, Porto Moniz ou Ribeira Brava. Vérifiez toujours le certificat énergétique et l’état des toitures et des installations avant de comparer deux prix.

La vue et l’étage

La vue mer dégagée est la prime la plus recherchée. L’INE ne la distingue pas dans ses statistiques, mais les agences lui reconnaissent un poids fort, surtout dans le sud. À l’inverse, un rez-de-chaussée en fond de vallée humide se vend moins bien et se revend plus difficilement.

Questions fréquentes sur le prix de l’immobilier à Madère

Sources : INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local (indicateur 0012246) et Estatísticas de Rendas da Habitação ao Nível Local, relayées par la DREM. Évaluations bancaires de l’habitation : INE, septembre 2026. Prix d’annonce : idealista. Les données de ces organismes sont révisées chaque trimestre : vérifiez la dernière publication avant un achat.