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Acheter à Madère avec l'IFICI : ce que le régime change.

L'IFICI est le régime fiscal de référence pour les profils qualifiés qui s'installent à Madère depuis 2024. Il remplace l'ancien NHR avec des conditions plus strictes mais un taux potentiellement avantageux de 20 % pendant 10 ans. L'achat immobilier ne déclenche pas directement le régime IFICI, mais il s'inscrit dans un projet d'installation global ou l'immobilier joue un rôle structurant.

L'IFICI : rappel du régime

L'IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) a été introduit par la loi de finances 2024. Il permet aux personnes physiques qui n'ont pas été résidentes fiscales au Portugal lors des 5 années précédentes de bénéficier d'un taux d'IRS de 20 % pendant 10 ans sur les revenus de catégorie A (salaires) et B (indépendants) éligibles.

Pour être éligible, l'activité exercée doit correspondre à une liste de professions et secteurs définis par décret. Les activités de technologie, d'innovation, de recherche, d'investissement qualifié et certaines professions libérales figurent dans cette liste. Les retraités et les rentiers ne sont généralement pas éligibles à l'IFICI, contrairement à ce qui existait sous l'ancien NHR.

L'IFICI à Madère présente une particularité régionale : certaines activités liées à l'innovation et à l'économie numérique peuvent bénéficier d'avantages complémentaires au titre de l'autonomie régionale. La combinaison IFICI + activité MIBC peut être pertinente dans certains cas très spécifiques.

Ce que l'IFICI ne change pas pour l'immobilier

L'IFICI est un régime fiscal sur les revenus. Il ne modifie pas directement les règles d'achat immobilier au Portugal. Les droits de mutation (IMT), l'imposto do Selo, l'IMI et le processus notarial s'appliquent de la même manière qu'à n'importe quel résident.

Les revenus locatifs issus d'un bien immobilier à Madère sont imposables au taux de 28 % (taux spécial pour les revenus fonciers au Portugal) ou intégrés dans le revenu global si cela est plus avantageux. L'IFICI ne s'applique pas aux revenus fonciers.

La plus-value immobilière à la revente n'est pas non plus couverte par l'IFICI. Pour un résident fiscal au Portugal qui revend un bien, la plus-value est intégrée dans le revenu global ou taxée au taux spécial de 28 %, avec des mécanismes d'exonération si c'est la résidence principale et que le prix est réinvesti.

L'immobilier comme ancrage de la résidence fiscale

Posséder un bien immobilier à Madère est un élément concret qui peut renforcer la résidence fiscale portugaise. Pour l'administration fiscale, la propriété d'un logement constitue un lien substantiel avec le territoire. C'est un element parmi d'autres (présence physique, famille, activité) qui établit la résidence fiscale.

Pour un profil IFICI qui doit justifier d'une résidence effective à Madère, posséder son logement est plus solide que de louer. La relation contractuelle propriétaire-locataire peut être rompue, ce qui crée une incertitude. La propriété est plus difficile à remettre en question comme base de résidence.

Dans le cadre d'un contrôle fiscal, les autorités françaises ou belges qui contesteraient la résidence fiscale portugaise d'un contribuable regarderaient notamment ou cette personne vit physiquement et quel est le statut de son logement. Etre propriétaire de sa résidence principale à Funchal ou Calheta est un argument solide.

Profils IFICI et zones immobilières recommandées

La durée de 10 ans : structurer l'achat dans le temps

Le régime IFICI dure 10 ans. Pendant cette période, le profil qualifié a un cadre fiscal stable et prévisible. C'est une durée suffisante pour amortir un achat immobilier et construire un patrimoine local. Les personnes qui obtiennent l'IFICI à 40 ans auront leur statut jusqu'à 50 ans, soit deux cycles complets de marché immobilier.

Après les 10 ans, la fiscalité revient au régime normal de l'IRS portugais. Si le bien a été bien choisi, la plus-value potentielle à la revente sera taxée selon les règles normales. L'exonération de plus-value sur résidence principale réinvestie peut s'appliquer si les conditions sont remplies.

Le marché madérien a progressé de 35 à 55 % entre 2020 et 2026. Si la tendance se confirme sur la prochaine décennie, un achat effectué en début de période IFICI aura également profité d'une valorisation patrimoniale significative, en plus de l'économie fiscale sur les revenus.