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Acheter via une société MIBC à Madère : structure et substance.

Le Madeira International Business Centre (MIBC) est un régime fiscal spécial approuvé par la Commission européenne qui permet à certaines sociétés de bénéficier d'un taux d'IS de 5 % sur les revenus éligibles. Acheter de l'immobilier via une société MIBC est possible, mais les implications sont complexes et le régime impose des conditions strictes de substance économique réelle. Ce n'est pas un montage automatique.

Qu'est-ce qu'une société MIBC ?

Une société MIBC est une Lda (SARL portugaise) enregistrée sur le territoire de Madère et titulaire d'une licence délivrée par la Sociedade de Desenvolvimento da Madeira (SDM). Cette licence autorise l'entreprise à bénéficier du régime fiscal spécial de la Zone Franche Industrielle de Madère.

Le taux d'IS de 5 % s'applique sur les revenus éligibles, c'est-à-dire les revenus d'activités autorisées par la licence et réalisés avec des contreparties non résidentes au Portugal. Les revenus d'activités portugaises locales sont soumis au taux normal de l'IRC (21 % en général).

Le MIBC est approuvé dans le cadre des aides d'état régionales de l'UE. Il n'est pas une boîte postale. La Commission européenne a validé le régime à condition que les entreprises aient une présence réelle et une activité substantielle à Madère. Les montages artificiels sans substance sont à risque.

La substance économique : l'exigence centrale

Pour bénéficier du régime MIBC, la société doit remplir des critères de substance économique réelle. En pratique, cela implique :

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  Avoir des locaux professionnels réels à Madère (bureaux, entrepôt selon l'activité).

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  Employer au moins un salarié à temps plein résidant à Madère.

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  Les gérants ou administrateurs doivent résider ou passer du temps significatif à Madère.

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  Avoir une activité commerciale réelle, des contrats, des factures et des flux correspondants.

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  La comptabilité doit être tenue à Madère par un expert-comptable local.

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  Le recrutement doit correspondre à l'activité déclarée.

Acheter de l'immobilier via une société MIBC

Une société Lda peut acheter de l'immobilier à Madère. L'achat en nom de société présente des différences importantes par rapport à un achat en nom propre. Le bien figure à l'actif de la société, pas dans le patrimoine personnel de l'associé.

Du côté fiscal, si le bien est utilisé pour l'activité de la société (bureaux, locaux commerciaux), il peut être amorti et les charges liées sont déductibles. Si le bien est un logement de fonction ou une résidence personnelle de l'associé, le traitement est différent : des avantages en nature peuvent être requalifiés, et l'IRPC peut s'appliquer sur la valeur de l'avantage.

La TVA (IVA) est un autre point de vigilance. Une société assujettie peut récupérer la TVA sur certains achats immobiliers, mais uniquement si le bien est utilisé pour des opérations imposables. L'immobilier résidentiel est généralement exempté de TVA, ce qui change le calcul.

La sortie du bien de la société (cession, dissolution) génère une plus-value imposable au niveau de la société (IRC) et une seconde imposition au moment de la distribution à l'associé (dividendes, IS ou IRS selon la structure). La fiscalité sur la sortie est un element souvent sous-estimé dans les montages immobiliers en société.

Quand la structure MIBC est pertinente

La structure MIBC pour l'immobilier n'est pertinente que dans des configurations spécifiques : acheter des locaux professionnels pour l'activité de la société, acheter un immeuble de rapport en vue d'une activité de gestion locative commerciale, ou optimiser la transmission patrimoniale à long terme dans un cadre successoral planifié.

Pour acheter une résidence principale ou une villa pour usage personnel, la société MIBC n'est généralement pas la meilleure structure. Les avantages fiscaux du MIBC ne compensent pas la complexité administrative, les obligations de substance et les risques de requalification sur l'usage personnel du bien.